Działanie wspólnoty mieszkaniowej jest regulowane dużą ilością przepisów zawartych w Ustawie o wolności lokali oraz innych zasad.

Przepisy i zasady odnoszą się do najważniejszych kwestii związanych z funkcjonowaniem, rozliczaniem oraz eksploatacją nieruchomości wspólnej. Określają one także obowiązki poszczególnych właścicieli zarówno w kwestiach technicznych jak i ogólnego zarządzania wspólnotą. 

Jednak wiele wspólnot decyduje się na stworzenie regulaminu porządku domowego, który zawiera zasady obowiązujące członków całej wspólnoty mieszkaniowej. Są one pewnego rodzaju zbiorem zasad i przepisów, dzięki czemu taka forma jest łatwiej dostępna i bardziej zrozumiała dla wszystkich mieszkańców.

Kto tworzy regulamin porządku domowego?

Regulamin porządku domowego może być zbiorem zasad postępowania wynikających nie tylko z przepisów prawnych, ale także z decyzji i pomysłów wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego mogą znaleźć się tam różnego rodzaju przepisy i zasady związane z bieżącym funkcjonowaniem nieruchomości i całej wspólnoty, które zostały przez nią stworzone i przegłosowane. 

Z art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że określenie zasad znajdujących się w regulaminie porządku domowego, klasyfikuje się jako czynność przekraczającą zakres uprawnień zwykłego zarządu. 

Dlatego ustalenie treści regulaminu oraz jego wprowadzenie w życie, może nastąpić tylko i wyłącznie za sprawą uchwały całej wspólnoty mieszkaniowej. Zgłaszanie problemów przez mieszkańców, omawianie ich na zebraniach, proponowanie rozwiązań dobrych dla całej wspólnoty mieszkaniowej to etapy tworzenia dobrego regulaminu porządku domowego, który wpłynie pozytywnie na działanie całej wspólnoty mieszkaniowej. 

Jakie zapisy mogą znaleźć się w regulaminie porządku domowego?

Regulamin porządku domowego, funkcjonujący np. w ramach zarządzania nieruchomościami w  Grudziądzu przez biuro 4 Kąty, powinien regulować zachowania mieszkańców w taki sposób, aby mieć pozytywny wpływ na całą wspólnotę mieszkaniową. Dlatego nie ma uniwersalnego regulaminu i każda wspólnota powinna stworzyć swój własny, które będzie rozwiązywał ich obecne problemy i zwiększał komfort życia wszystkich mieszkańców. 

Do najczęściej stosowanych zasad zawartych w tego typu regulaminie należy bez wątpienia wprowadzenie ciszy nocnej obowiązującej wszystkich mieszkańców danej nieruchomości. Regulamin może określać także miejsce i sposób parkowania samochodów, w taki sposób, aby to ułatwić i zwiększyć ilość miejsca na parkingu. 

Zapisy w regulaminie mogą także zakazywać zostawianie rowerów na klatce schodowej, otwierania drzwi osobom dzwoniącym domofonem, ale nie mieszkającym w danej nieruchomości i wiele innych codziennych problemów, które mogą w łatwy sposób zostać rozwiązane dzięki odpowiednim zapisie w regulaminie.

Czego wspólnota nie może zakazać w regulaminie porządku domowego?

Regulamin porządku domowego może odnosić się wyłącznie do części wspólnej nieruchomości lub sytuacji, które mają miejsce w poszczególnych lokalach, ale wpływają na innych mieszkańców nieruchomości. Przy pomocy tego regulaminu nie można ograniczać zachowania ludzi w obrębie ich własnego lokalu, w sytuacji, gdy te zachowania nie mają wpływu na części wspólne nieruchomości lub jej innych mieszkańców, ponieważ byłaby to wtedy ingerencja w prawo własności. 

Ograniczanie prawa własności lub wolności osobistej powoduje, że regulamin porządku domowego jest nieważny z mocy prawa. Dlatego obowiązkiem wspólnoty mieszkaniowej, która ustala treść regulaminu porządku domowego, jest poszanowanie prawa własności i wolności osobistej właścicieli lokali. 

Kto weryfikuje przestrzeganie zasad zawartych w regulaminie i co grozi za ich złamanie?

Egzekwowaniem regulaminu zajmuje się zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej. To w jego obowiązkach leży kontrolowanie czy wszyscy mieszkańcy stosują się do ogólnie przyjętych zasad i zakazów. Sankcje za niestosowanie się do regulaminu również określone są w jego treści i może to być np. obciążenie kosztami upomnienia lub wezwania do zaprzestania naruszania regulaminu, lub w sytuacji, gdy właściciel lokalu w sposób rażący nie przestrzega przepisów, wspólnota może w trybie procesu żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji. Kary za nieprzestrzeganie regulaminu mogą być różne i zależą od sytuacji i możliwości, jakie daje prawo wspólnocie i organowi zarządzającemu.